תמ"א 38: מי באמת יפסיד מביטול התוכנית?

עשור וחצי עבר על תוכניות התמ"א המקוריות שנועדו לחזק מבנים בפני רעידות אדמה. תוכנית שאפשרה לדיירים לזכות לשיפוץ בחינם וליזמים לקבלת דירות בעלות מינימלית למכירה. קבלנים רבים שיפצו את הנכסים לא עלות מצד הדיירים, הוסיפו ממ"ד, מרפסת ומעלית בתמורה לזכויות בנייה לדירות על הגג.
לאחר שהוכרז על שינויים בהגדרת תמ"א 38 ביטול חלק מהמכרזים והפסקת קבלת האישורים ממאי 2020 רבים הרימו גבה. לכאורה המפסידות הגדולות של התוכנית הזו היו הרשויות העירוניות שנאלצו להתמודד עם תשתיות קורסות באזורי מצוקה כאשר הבתים החדשים מאכלסים עוד ארבע או שמונה משפחות. כעת, לאחר שמנכ"לית משרד התכנון טוענת כי "תמ"א 38 מסבה נזק לערים ולא מספקת מענה להתחדשותן" העיריות מחשבות מסלול מחדש, אך תושבי העיר עומדים להפסיד הזמנות פז לשיפוץ הנכס.

התוכנית שינתה את פני הערים הלא נכונות...

כאשר החלו תוכניות התמ"א לעצב את פני הערים, היזמים פנו קודם כל לתושבי הערים בהן המחיר למ"ר גבוה במיוחד. בניינים חדשים ומעט גבוהים יותר בצבצו כמו פטריות לאחר הגשם בתל אביב, הרצליה, רמת גן וערים נוספות במרכז. הפריפריה הוזנחה בשלב הזה. חשוב לזכור כי עלות שיפוץ של בית בתל אביב כמעט זהה לעלות השיפוץ בחדרה. שווי הדירות שקיבלו היזמים, לעומת זאת, עשוי להיות כפול או משולש.
בניינים משנות השבעים, שהיו יציבים מספיק, זכו לחיזוק ושיפור הנראות. אותם בניינים היו ככל הנראה משופצים גם כך על ידי יזמים פרטיים המעוניינים להשביח את שווי הנכס. בפריפריה, לעומת זאת, דווקא באזורים המועדים יותר לרעידות האדמה, הבניינים נותרו כשהיו. לכן אם מסתכלים אחור על תוכניות תמ"א 38 תל אביב לא הייתה צריכה להיות העיר הבולטת ביותר בתחום. כרמיאל, טבריה, בית שאן ואילת הנמצאות באזור הסיכון לרעידת אדמה דווקא כן.

מעדיפים להרוס רחוב שלם על שיפור בית אחד

כיום, העיריות מעדיפות לתמוך בתוכניות של פינוי ובינוי על פני תוכניות תמ"א המשפרות בניין אחד ברחוב ומשאירות את שאר הבניינים הכעורים לידו. תוכנית שמשנה בלוק שלם יכולה להשפיע באופן משמעותי על השכונה כולה. אכן, ראינו לא מעט תוכניות כאלה משנות את פני דרום תל אביב ושכונות אחרות במרכז.
המחיר, עם זאת, שגובה השיפוץ המאסיבי מהדיירים המתגוררים בשכונה, כבד יותר מאשר שיפוץ בניין והוספת ממ"ד או מרפסת. הדיירים נאלצים לעזוב את הבית שלהם לתקופה ארוכה יותר, להמתין לשיפוץ הבניין ובסופו של יום לגלות כי השכנים החדשים שלהם שייכים לטווח גילאים אחר ובעלי סדרי עדיפויות שונים. כיום, בפרויקטים של פינוי ובינוי אנו יכולים לראות את ההבדל בין מצבם הסוציו-אקונומי של הדיירים הוותיקים שחיו בבניין המט לנפול לדיירים החדשים המבוססים יותר המחפשים את הדירות החדשות בבניין במחיר נמוך יותר מקנית דירה באחד הפרויקטים.

מי המפסידים הגדולים מהתוכנית החדשה?

השינויים בתוכניות התמ"א והמנדט שניתן לעיריות להחליט באופן בלעדי על השכונות שיעברו את השינוי העירוני מציגים לנו את המפסידים הגדולים של התוכנית. אין אלה רק היזמים והקבלנים שעבדו בשנים האחרונות על שיפוץ הנכסים שקיבלו אישור לתמ"א 38.
אם אכן תמ"א 38 תהפוך לנחלת העבר אחרי מאי 2020 (הזמן בו יפוג תוקפה של התוכנית אם לא תחודש בעתיד) כל בעלי הדירות בבניינים שנבנו עד שנת 1980 ונראים לעירייה חדשים מדי מכדי לשנותם יפסידו את השיפוץ המלא בחינם. בניינים אלה, במקרה של רעידת אדמה עשויים לספוג נזק רציני והדיירים שלהם ימשיכו לחיות ללא ממ"ד או מקלט איכותיים.
לסיכום, תמ"א 38 אינה תוכנית מושלמת והיא בהחלט היוותה קושי משמעותי מבחינת התאמת התשתיות עבור העיריות השונות. אך עדיין לא מאוחר לגלות את כל היתרונות שלה ולמצוא את הדרך הנכונה לשנות את המתכונת.

פרויקטים

סנן פרויקטים

מגדלי המעצבים בבלי- יזם אחים ח'ג'ג

תל אביב| חטיבת הבניה

מגדלי המעצבים בבלי- יזם אחים ח'ג'ג

הפרויקט: בניית בנין המעצבים בבלי

 

 

בניין אלדר חולון

חולון | חטיבת הבניה

בניין אלדר חולון

הפרויקט: בניין אלדר חולון

 

 

חריש הקמת כ 5000 יח"ד

חריש | חטיבת הבניה

חריש הקמת כ 5000 יח"ד

הפרויקט: בניית בנייני מגורים .

 

 

קריית משה - מיטל הנדסה

קריית משה| חטיבת הבניה

קריית משה - מיטל הנדסה

הפרויקט: הקמת בניין מגורים קריית משה

 

 

יד חרוצים נתניה- יזם סלע בינוי ועץ השקד

נתניה| חטיבת הבניה

יד חרוצים נתניה- יזם סלע בינוי ועץ השקד

הפרויקט: הקמת בניין משרדים נתניה

 

 

אייטק עפולה

עפולה | חטיבת הבניה

אייטק עפולה

הפרויקט: הקמת ביין בעפולה

 

 

סומייל

תל אביב | חטיבת הבניה

סומייל

הפרויקט: הקמת מגדל לעיריית תל אביב

 

 

פארמא שארפ- נוף הגליל

נוף הגליל | חטיבת הבניה

פארמא שארפ- נוף הגליל

הפרויקט: מגדל פרמה שרפ

 

 

עיריית קריית ים

קריית ים | חטיבת הבניה

עיריית קריית ים

הפרויקט: עיריית קריית ים

 

 

קריית הממשלה נתניה

נתניה | חטיבת הבניה

קריית הממשלה נתניה

הפרויקט: קריית הממשלה נתניה

 

 

פיתוח שכונות חדשות בכפר סבא

כפר סבא | חטיבת תשתיות

פיתוח שכונות חדשות בכפר סבא

הפרויקט: פיתוח שכונה בכפר סבא

 

 

כיכר התרבות פתח תקווה

פתח תקווה | חטיבת הבניה

כיכר התרבות פתח תקווה

הפרויקט: בניית כיכר תרבות

 

 

פארק היין

זכרון יעקב | חטיבת התשתיות

פארק היין

הפרויקט: פיתוח שכונת מגורים ותיירות

 

 

טכניון

חיפה | חטיבת הבניה

טכניון

הפרויקט: בניין בטכניון

 

 

שיפוץ קניון ארנה בהרצליה

הרצליה | חטיבת הבניה

שיפוץ קניון ארנה בהרצליה

הפרויקט: שיפוץ קניון ארנה

 

 

נופי בן שמן לוד- עץ השקד

בן שמן-לוד | חטיבת הבניה

נופי בן שמן לוד- עץ השקד

הפרויקט: 132 יחידות דיור בשני מגדלים בני כ 17 קומות

 

 

דודג' סנטר נצרת

נצרת | חטיבת הבניה

דודג' סנטר נצרת

הלקוח: אחים עופר השקעות

 

 

רק"ל נופית

חיפה - נצרת | חטיבת התשתיות

רק"ל נופית

 

 

בית שמש- הקמת כ 2,000 יח"ד

בית שמש | חטיבת הבינוי

בית שמש- הקמת כ 2,000 יח"ד

 

מזמין: יזמים

מבני ציבור ברכסים

רכסים | חטיבת התשתיות

מבני ציבור ברכסים

 

מזמין: חברת ערים

 

 

פיתוח שצפי״ם בחריש

חריש | חטיבת התשתיות

פיתוח שצפי״ם בחריש

 

מזמין: שפיר

מבנה מסחרי בחריש

חריש | חטיבת הבינוי

מבנה מסחרי בחריש

 

מזמין: שפיר

פרויקט אור ים בקיסריה

קיסריה | חטיבת הבינוי

פרויקט אור ים בקיסריה

 

מזמין: החברה לפיתוח קיסריה

מתחם קישון חיפה

חיפה | חטיבת התשתיות

מתחם קישון חיפה

הלקוח: רכבת ישראל

 

 

בית בזלת טבריה

טבריה | חטיבת הבניה

בית בזלת טבריה

הלקוח: דנילוף

פרויקט: 47,000 מ"ר

 

 

מחלף יפתחאל

מחלף יפתחאל | חטיבת התשתיות

מחלף יפתחאל

בניית מחלף יפתחאל

 

 

מחלף ח"ן בכביש 22

מחלף חן | חטיבת הבניה

מחלף ח"ן בכביש 22

הלקוח: נתיבי ישראל

 

 

 

מתחם חוצות המפרץ

חוצות המפרץ | חטיבת הבניה

מתחם חוצות המפרץ

הלקוח:אשטרום נכסים ומליסרון

 

 

 

פרויקט השבחת מרכז חורב חיפה

חיפה | חטיבת הבניה

פרויקט השבחת מרכז חורב חיפה

הלקוח: גזית גלוב ישראל

פרויקט: 20,000 מ"ר

 

 

"מול החוף" חדרה

חדרה | חטיבת הבניה

"מול החוף" חדרה

הלקוח:  אמירי גן

פרויקט: 100,000 מ"ר

 

 

קניון G יקנעם

יקנעם | חטיבת הבניה

קניון G יקנעם

הלקוח:  גזית גלוב ישראל

 

 

 

Big Fashion נצרת

נצרת | חטיבת הבניה

Big Fashion נצרת

הלקוח:  ביג מרכזים מסחריים

פרויקט: 40,000 מ"ר

 

 

Big Fashion טבריה

טבריה | חטיבת הבניה

Big Fashion טבריה

הלקוח:  ביג מרכזים מסחריים

פרויקט: 40,000 מ"ר

 

 

פרויקט מתחם איקאה וקניון שערי הצפון

קריית אתא | חטיבת הבניה

פרויקט מתחם איקאה וקניון שערי הצפון

הלקוח:  קבוצת שיכון ובינוי וקבוצת ברונפמן

פרויקט: 80,000 מ"ר

 

 

מחסן לוגיסטי קוגול צמיגי מישלן

קיסריה | חטיבת הבניה

מחסן לוגיסטי קוגול צמיגי מישלן

הלקוח:  קו גול צמיגי משלן

פרויקט: 10000 מ"ר

 

עיריית קריית אתא

קריית אתא | חטיבת הבניה

עיריית קריית אתא

הלקוח: עיריית קריית אתא

 

 

מבנה משרדים קריית אתא

קריית אתא | חטיבת הבניה

מבנה משרדים קריית אתא

הלקוח: קבוצת עזריאלי

פרויקט: 8,000 מ"ר

 

קניון עזריאלי עכו

עכו | חטיבת הבניה

קניון עזריאלי עכו

הלקוח: קבוצת עזריאלי

פרויקט: 30,000 מ"ר

 

קניון עזריאלי קריית אתא

קריית אתא | חטיבת הבניה

קניון עזריאלי קריית אתא

הלקוח: קבוצת עזריאלי

פרויקט: 30,000 מ"ר

 

מבנה משרדים OFFICITY צ'ק פוסט חיפה

חיפה| חטיבת הבניה

מבנה משרדים OFFICITY צ'ק פוסט חיפה

הלקוח: קבוצת רכישה אופיסיטי

פרויקט: 10,500 מ"ר

 

מול הרים נוף הגליל

נצרת עילית | חטיבת הבניה

מול הרים נוף הגליל

הלקוח: ע.ז.י כסלו בע"מ

פרויקט: 23,000 מ"ר

 

קמפוס הנמל חיפה

חיפה | חטיבת הבניה

קמפוס הנמל חיפה

הלקוח: שיכון ובינוי

 

ביה"ס מעגנים קיבוץ מעגן מיכאל

מעגן מיכאל | חטיבת הבניה

ביה"ס מעגנים קיבוץ מעגן מיכאל

הלקוח: מועצה אזורית חוף הכרמל

פרויקט: 2,428 מ"ר

 

קופת חולים יועצת כללית - עפולה

עפולה | חטיבת הבניה

קופת חולים יועצת כללית - עפולה

הלקוח: קופת חולים כללית

ביה"ס גלי עתלית

יגור | חטיבת הבניה

ביה"ס גלי עתלית

הלקוח: מועצה אזורית חוף הכרמל
הפרויקט: 2,500 מ"ר

ביה"ס כרמל זבולון

יגור | חטיבת הבניה

ביה"ס כרמל זבולון

הלקוח: מועצה אזורית יגור
הפרויקט: 7,000 מ"ר

פרויקט מכללת שאנן חיפה

חיפה | חטיבת הבניה

פרויקט מכללת שאנן חיפה

הלקוח: שאנן המכללה האקדמית הדתית לחינוך
הפרויקט: 1,600 מ"ר

בית התותחן זכרון יעקב

כפר תבור | חטיבת הבניה

בית התותחן זכרון יעקב

הלקוח: איגוד התותחנים
הפרויקט: 1,000 מ"ר

קאנטרי "אליאל" בכפר תבור

כפר תבור | חטיבת הבניה

קאנטרי "אליאל" בכפר תבור

הלקוח: מועצה מקומית כפר תבור
הפרויקט: 1,200 מ"ר

גשר שער הירדן

ירדן | חטיבת תשתיות

גשר שער הירדן

הלקוח: מועצה אזורית עמק המעיינות

Op2-19_F-scaled-e1670320090162
מחברה צפונית למובילה ארצית
חברת iSTERN, המנהלת פרויקטים הנדסיים מורכבים בתחומי המסחר וההיי-טק, הפכה למובילה בתחום המאתגר של ניהול...
שכונת_המוביל_כפר_סבא-300x211
כך מקימים שכונה שלמה ב-40 חודשים
גיא ברנובסקי, סמנכ"ל חטיבת הבינוי ב-iSTERN ניהול פרויקטים הנדסיים, מספר על פרויקט ב"צוותא בחריש" שהחברה...
חריש
iSTERN עולה למקום ה 5 בדרוג DAN'S100
חברת iSTERN (וקסמן גוברין שטרן לשעבר) עוסקת בניהול, תיאום ופיקוח על פרויקטים בתחום ההנדסה האזרחית,...
IMG_8174
מהתכנון ועד המכירה: גלגולה של דירה חדשה
כולנו גרים איפשהו, חלקנו - בבתים פרטיים, אבל רובנו גרים בדירות הממוקמות בבנייני דירות. למרות...
הדמיה-11
הכדאיות ברכישת דירה
חשבתם פעם על העובדה כי קניית הדירה שלכם היא ההשקעה הכספית הגדולה ביותר שתבצעו בחייכם?...
----------45
תכנון ופיקוח בנייה של שטחי מסחר
עולם הבנייה של שטחי מסחר שונה באופן מהותי מהעולם של בנייה לצרכי מגורים עבור האוכלוסייה....