כולנו גרים איפשהו, חלקנו – בבתים פרטיים, אבל רובנו גרים בדירות הממוקמות בבנייני דירות. למרות זאת, למעט קבלנים ויזמים אשר מסתכלים על התחום מצידו העסקי ובעלי בתים אשר נטלו על עצמם את המשימה לבנות את ביתם בעצמם (או באמצעות קבלן בניה), מעטים מאד מאיתנו באמת יודעים מה עוברת דירה עד לרגע שהיא מאוכלסת.
לטובת אלה שאינם מודעים לשלבים שבתהליך, החלטנו לחשוף את המידע. לא רק כ”מידע”, אלא גם על מנת שכאשר אתם בוחנים את האופציה לרכוש דירה בפרויקט חדש, תוכלו לדעת (ולבחור) בדיוק באיזה שלב אתם מצטרפים לפרויקט, ועד כמה אתם רחוקים (גם מבחינת לוח הזמן וגם מבחינת האתגרים) מקבלת המפתח לדירה שלכם.
דירה חדשה בקריות? בפתח תקווה? בראשון לציון? הכל תלוי בהיתרים!
תהליך קבלת ההיתרים לבניית הבניין הינה מורכבת, ארוכה ומצריכה היכרות עם ועדות התכנון השונות הקיימות במדינה, כמו גם ייעוץ מגורמי מקצועיים כמתכננים, מהנדסים, שמאים, וכד’. בהתאם לחוק התכנון והבניה, יזם אשר מעוניין לבנות בניין, צריך, ראשית, לקבל רישיון לכך מהוועדה המקומית לתכנון ולבניה – היתר בניה. כך שלצורך העניין – דירה חדשה בקריות שנמצאת בבניין הממוקם בקריות תחייב היתר בניה מהוועדה המקומית באזור הקריות, בעוד שפרויקט חדש בפתח תקווה יצריך קבלת היתר מהוועדה המקומית באזור פתח תקווה.
השלב הראשון בתהליך קבלת ההיתר הוא הגשת הבקשה למידע לוועדה המקומית. הבקשה מוגשת לוועדה המקומית ודרכה אף יגיע המידע מהרשויות ומהגופים המוסמכים אל המבקש. המידע המדובר יכלול נתונים החשובים לצורך התכנון כמגבלות תכנון ותכתיבי תשתיות, הקיימים או מתוכננים בשטח המדובר. היתר הבניה יינתן על ידי ועדת התכנון המקומית ותוקפו כשנה.
שלב התכנון
מאחר ותכנונם של בניין או שכונה מבוסס על מגבלות שונות (המצויות ומפורטות בתוכנית המתאר הארצית (תמ”א), בתוכנית לתשתיות לאומיות (תת”ל) ובתוכנית המתאר מחוזית (תמ”מ), כל תכנון חייב להתחשב בהם באופן מדויק, על מנת שלא לפגוע במרקם העירוני. במקרים רבים, תוכניות כאלה הולכות הלוך וחזור, מהשולחן של ועדות התכנון לשולחן האדריכל, עד לקבלת כל האישורים הנחוצים לתחילת הבניה. שינויים תכנוניים הם תופעה נפוצה, אשר, לעיתים קרובות, מעכבת את התהליכים במידה ניכרת.
שלב הבניה
במרבית הפרויקטים, זהו השלב בו מתחילה מכירת הדירות המסיבית, שכן הבאזז מסביב לפרויקט מתחיל לצבור תאוצה בפרסומים בעיתונות ובמדיות האחרות. חשוב לזכור כי גם בשלב הבניה עלולים לחול עיכובים רבים, אם כי, בשלב זה, רוכשים פוטנציאליים כבר מתחילים לקבל מושג מוחשי ברור למדי על כיצד ייראה הבניין וכיצד תיראנה הדירות שבו. קצב הבניה נשען על קריטריונים רבים כמו גודלו של הפרויקט, זמינותם של חומרי הבניה, זמינותן של הידיים העובדות וכן הלאה.